Что происходит с налоговым вычетом при рефинансировании ипотеки?

Рефинансировании ипотеки Имущественный вычет

Следуя влиянию экономики и конкуренции на рынке банковских услуг, кредитные организации стремятся привлечь внимание потребителей, предлагая пониженные ставки по займам. Именно в такой момент у заёмщиков возникает желание рефинансировать ипотеку. Однако возникают сомнения. Что станет с правом на имущественный налоговый вычет в данном случае?

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Ипотека — это долгосрочный целевой залоговый кредит. Рефинансирование ипотеки — это перекредитование ипотечного займа в другой банк с сохранением целевого использования финансов.

Необходимость процедуры возникает при желании заёмщика получить:

  • меньшую процентную ставку и в итоге сократить сумму переплаты;
  • более низкий размер регулярного платежа;
  • шанс выплатить ипотеку в более короткий срок.

Из выше приведённых понятий видно, что везде фигурирует назначение долгового обязательства — целевой кредит. Именно при выплате процентов по целевым кредитам или досрочного полного погашения у плательщиков возникает возможность вернуть часть внесённых в уплату долга средств.

Не является исключением и рефинансирование ипотеки. Данное право именуется налоговым вычетом. Регулируется Налоговым законодательством в части ст. 220, 221.ч. 4.

Однако, если при оплате первичного ипотечного займа деньги возвращаются на стандартных условиях для всех целевых кредитов, то рефинансирование сопряжено с некоторыми нюансами и ограничениями. Здесь есть риск не попасть в категорию лиц, способных оформить льготу.

Условия получения ипотечного вычета

Общие правила по предоставлению льготы по возврату части денег по ипотеке требуют обязательной официальной трудовой занятости. Это значит, что заявитель, работая, платит взносы по 13 % от дохода в виде налога.

Другие требования:

  • жильё зарегистрировано на праве собственности на территории РФ;
  • в договоре обязательно указано назначение кредита (покупка квартиры и т. п.);
  • владелец — налоговый резидент РФ.

Подавать документы на вычет допускается:

  • единоправному владельцу;
  • родителям за своих несовершеннолетних детей, если они являются дольщиками квартиры (до достижения 18 лет сумма за детей входит в общую величину вычета; после совершеннолетия, если льготой не пользовались, ребёнок получает возврат отдельно в сумме пропорциональной доле);
  • раздельно супругам / иным лицам, если они являются сособственниками или имущество находится в совместной общей собственности.

Отдельным правилом именно для ипотечного кредитования установлена возможность получить возврат не только супругу-заёмщику, но и второй половине, выступающей в роли созаёмщика.

Государство позволяет:

  • воспользоваться правом после полного погашения ипотечного кредита;
  • получать регулярные суммы с оплаченных процентов при заявлении о них в соответствующем порядке;
  • использовать вычет на несколько объектов (если вычет по основному долгу не достиг максимальной отметки, оставшуюся часть переносят на другую, впоследствии купленную, недвижимость).

Здесь стоит помнить, что право на вычет теряется:

  • если имеются задолженности по налогам;
  • если недвижимое имущество куплено у родственников / работодателя;
  • если жилое помещение приобретено и оформлено в собственность до 2014 года (возврат возможно получить 1 раз по одному виду имущественного вычета, независимо исчерпан лимит или нет).

Стоит различать периоды покупки недвижимости и права возникновения на налоговый вычет. Это не одно и то же время. Право возникает с момента оформления жилья в собственность.

Пример:

  • квартира приобретена в 2012 году, а юридически закреплённой собственностью конкретного человека стала в 2017 году;
  • расчёт вычета станет производиться без оглядки на 2014 год.

По периодам ограничений нет. Но НДФЛ вернут только за предыдущие 3 года.

Для ипотеки, как целевого кредита, предусмотрены следующие ограничения на сумму покупки квартиры для исчисления вычета:

  • 2 млн рублей — от них производится расчёт льготы при полном погашении;
  • 3 млн рублей — ориентир по возмещению части ежемесячных процентов до момента исчерпания лимита.

Рубли

При этом существуют нюансы:

  1. Если квартира куплена до 2014 года, подать документы на вычет по процентам отдельно не удастся. В данном случае оформляется одна налоговая декларация по основному долгу и процентам. В иных ситуациях вычет за проценты позволяется забирать ежегодно / ежемесячно.
  2. Вычет по основному долгу разрешено распределить на несколько квартир (долей жилплощади). Возврат с процентов получают только по одному объекту недвижимости.
  3. Закрытие ипотечного кредита и получение льготы по нему не прекращает права заявляться на возмещение расходов по процентам, если в период действия договора лимит не был исчерпан (не превысил 3 млн рублей).

Относительно рефинансирования условия не изменяются. Даже, если процедура производилась неоднократно.

Пример расчёта

Рассчитать сумму возврата с конкретного ипотечного займа не сложно самостоятельно. Оперируют показателями:

  • величина кредита;
  • количество денег, ушедших на проценты;
  • сумма денежных средств, выплаченных в казну государства в виде НДФЛ;
  • лимит для расчёта.

Формулы следующие:

  • максимальный вычет = 13 % * 2 млн рублей — если стоимость квартиры равна или больше 2 млн;
  • максимальный вычет = 13 % * величину кредита — если жилплощадь стоит меньше 2 млн.

Пример 1:

  • Иванов И.И. оформил ипотеку в сумме 6 млн рублей;
  • возврат составит: 2 млн * 13 % = 260 тыс. рублей;
  • за год, предшествующий подаче заявления, общий доход Иванова составил 700 тыс. рублей (это 91 тыс. уплаченного налога);
  • 91 тыс. Иванов получит в год подачи заявления, а остаток в 169 тыс. перенесётся на последующие годы.

Пример 2:

  • Петров П.П. купил квартиру за 6 млн рублей, где 4,5 млн — это собственные деньги, а 1,5 млн — средства взятые в долг;
  • возврат равен: 1,5 млн * 13 % = 195 тыс.;
  • если количество НДФЛ равно или выше данной суммы, деньги придут одной выплатой;
  • если НДФЛ меньше суммы возврата — разница пойдёт на следующий налоговый период.

Также к выплате идёт сумма от погашенных процентов. Её расчёт: вычет = количество процентов в денежном эквиваленте * 13 %. Граница вычета — 3 млн.

Пример:

  • У Иванова И.И. за 15 летнюю ипотеку с 12,5 % годовых с 6 млн рублей удержано банком 2 557 796 рублей в качестве процентов, что укладывается в лимит (расчёт идёт от суммы процентов);
  • общий вычет = 2 557 796 * 13 % = 332 513 рублей.

Возврат денег с процентов возможен как разовым платежом после закрытия долга, так и несколькими суммами в течение срока кредитования. Единственное условие – возвращаются деньги только по уже уплаченным (а не начисленным) процентам.

Рефинансирование

Что происходит со льготой, если банк обанкротился?

Банкротство банка не снимает с заёмщика обязанности выплачивать долг. Соответственно, не исключается право на возврат части денег по ипотечному кредитованию, в том числе рефинансированному.

Взаимоотношения банка и клиента продолжаются до момента вынесения решения конкурсным управляющим и комитетом кредиторов о дальнейшей судьбе финансового учреждения. Несмотря на отозванную лицензию, действие кредитного договора остаётся в силе.

Далее по ситуациям:

  1. При слиянии с другой организацией. Все активы переходят к более стабильному банку, в том числе кредитные обязательства со всеми клиентами банка-банкрота. О процедуре слияния извещаются заёмщики, созаёмщики, поручители.
    Составляется новый ипотечный договор с сохранением условий прежнего соглашения, но иными реквизитами для расчёта. В качестве доказательства при заявлении на вычет начинают использовать новое ипотечное соглашение.
  2. При полной ликвидации. Сначала имущество банкрота, в том числе все кредитные обязательства, передаются на хранение Агентству по страхованию вкладов. Долги начинают перечислять на счёт данной организации.
    Здесь не получиться проводить процедуру по оформлению вычета до урегулирования правового статуса банка-банкрота. В дальнейшем активы продаются иным организациям.
    Новоиспечённый кредитор приглашает клиентов для составления нового соглашения. После вступления в силу договора, его используют для обеспечения доказательной базы при заявлении на льготу.

Особенности вычета при рефинансировании ипотеки

Закон не запрещает рефинансировать ипотечный заём столько раз, сколько пожелает плательщик. Происходит это следующим образом:

  1. Человек подаёт заявку на рефинансирование в другой банк (с более низкой ставкой, выгодным обслуживанием и т. д.).
  2. Получает положительный ответ. Посещает финансовое учреждение с целью подписания нового кредитного соглашения.
  3. Выделенные банком деньги покрывают текущий долг заёмщика. При этом обременение (залоговая квартира) переходит к новому банку, а должник остаётся владельцем жилья.

Если клиента не устроят новые условия или найдётся иной банк с ещё более выгодными показателями кредитования, процесс повторяется по аналогии.

При рефинансировании возврат части денежных средств по ипотеке приобретает отличительные черты:

  • право получить вычет предоставляется по первоначальному кредиту (по нему расчёт идёт в первую очередь) и переоформленному займу;
  • возврат процентов также возможен при соблюдении условия, что в договоре перекредитования прямо написано о цели: закрыть долговое обязательство (конкретные реквизиты старого соглашения) перед другим банком (без ссылки на предыдущий договор ипотеки требовать возврат по процентам нельзя);
  • из вышестоящего пункта следует, что, если сумма при заключении договора превышает денежную величину старого долгового обязательства, последует отказ в получении вычета.

Рефинансирование ипотеки вместе с предполагаемыми преимуществами имеет ряд отрицательных моментов:

  • плательщик несёт расходы по оплате полиса страхования, отчёта по оценке недвижимости, нотариальных действий, госпошлины на обременение;
  • в период переоформления обременения (передачи залоговой квартиры от одного кредитора другому) действует повышенная ставка по займу;
  • список документов идентичный первичному обращению за ипотечным кредитованием.

Кроме того существует вероятность попасть в ситуацию, когда рефинансирование ипотеки не влечёт в дальнейшем права на вычет по процентам. Одна из них — перекредитование в финансовую организацию, не владеющую лицензией Центробанка на оказание банковских услуг, т. е. официально не являющейся банком.

Но и здесь есть особенность. Если организация действует от лица государства, возврат по процентам при рефинансировании ипотеки происходит на стандартных условиях (ст. 220 п. 1 пп. 4 НК РФ). Ранее такое правило в законодательстве отсутствовало.

Обязательно следует убедиться, что, реализуемые финансовой организацией программы господдержки для людей в сложной жизненной ситуации, утверждены Правительством РФ.

Рефинансировании ипотеки

Как оформить вычет при рефинансировании ипотеки?

Предварительно следует собрать пакет документов. Он достаточно обширный:

  • заполненная декларация 3-НДФЛ, скачать тут;
  • заявление на возврат, скачать тут;
  • договор рефинансирования (копия);
  • документ о праве собственности (заверенная копия);
  • выписка ЕГРН (оригинал);
  • копия паспорта претендента;
  • справка 2-НДФЛ (оригинал);
  • справка о погашенных процентах (выдаётся банком, требуется оригинал);
  • документы, подтверждающие расходы (чеки, кассовые ордера, квитанции и т. п.).

Дополнительные документы по ситуациям:

  • свидетельство о рождении ребёнка / детей, если квартира приобретается в собственность несовершеннолетних детей (копия);
  • договор долевого участия (копия);
  • акт приёма-передачи при долевом участии (копия);
  • соглашение сособственников о распределении расходов (оригинал, в том числе для супругов при долевом участии), скачать тут.

Заявление на вычет при рефинансировании ипотеки, как и при обычном целевом займе, направляется в ФНС двумя путями. Вариант зависит от желания клиента получить возврат в текущем году или в следующем налоговом периоде (календарном году).

Через работодателя

Данный способ удобен при оформлении льготы по основному долгу. Для процентных вычетов придётся регулярно брать уведомление в ФНС.

Суть заключается в прекращении взимания НДФЛ с заработной платы до исчерпания суммы возврата. Срок рассмотрения заявки составляет месяц, т. е. если заявить о праве в текущем месяце, в следующем зарплата придёт без удержания 13 % налога.

Действия заёмщика:

  1. Заполните заявление о наступлении права на получение вычета, скачать тут.
  2. Отнесите заявление совместно со всеми официальными бумагами (перечень см. выше) в территориальный налоговый орган. Получите уведомление от гос. учреждения.
  3. Отдайте документ в бухгалтерию работодателя вместе с заявлением на имя руководителя, скачать тут. Всю остальную процедуру проведёт структурное отделение организации.

Через ФНС

При достаточном количестве времени сдать документы на возмещение расходов по ипотеке возможно при личном посещении налоговой службы по месту проживания. В противном случае удобно использовать личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — www.nalog.ru.

Прямое направление в ФНС документов подразумевает получение денежных средств в следующий налоговый период.

Порядок действий:

  1. Зайдите на сайт. Слева находится ссылка на вход в личный кабинет физических лиц.
    Физические лица
  2. Откроется форма для ввода логина и пароля. Если их нет, допускается войти через Госуслуги или при помощи электронной подписи.
    Вход в личный кабинет
  3. Пройдите в раздел Жизненные ситуации.
    Жизненные ситуации нажать
  4. Опуститесь вниз по страницы до пункта Подача заявления на налоговые вычеты.
    Подача заявление
  5. Найдите свою категорию.
    Покупка
  6. На новой странице пройдите по ссылке на полную версию для составления декларации.
    Полная версия
  7. Укажите налоговый период, нажмите Далее.
    Выбрать год
  8. Заполните поля по указанию системы (потребуется вписать источники дохода, сумму покупки недвижимости, выплаченные проценты и т. д.), отправьте декларацию.
    Источник дохода

Налоговому органу на рассмотрение заявки, проведение всех проверок отводится 3 месяца. Затем в течение 30 дней пройдёт расчёт с заявителем.

После 21 мая 2021 года начинает действовать упрощённый порядок оформления вычета. Он утверждён Федеральным законом от 20.04.2021 № 100-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Суть заключается в следующем:

  1. Заёмщику не потребуется заполнять 3-НДФЛ декларацию. Достаточно подать заявление на упрощенную процедуру через личный кабинет налогоплательщика. Бланк можно посмотреть здесь.
  2. Дальнейшие действия налоговая служба проводит сама путём взаимодействия с банками. По итогам в личный кабинет придёт соответствующее уведомление. Срок возврата сократиться до 2 раз.

Но есть ограничения:

  • налоговый агент (банк) должен иметь лицензию Центробанка;
  • финансовая организация должна быть участником информационного взаимодействия с ФНС (данные сведения следует уточнить у кредитора).

Рефинансирование не станет препятствием при оформлении возмещения части расходов по ипотечному займу. Это гарантированное государством право по целевому кредиту, зафиксированное налоговым законодательством. Отказ возможен только в случаях нарушения условий (по невнимательности) со стороны налогоплательщика (заёмщика).

Оцените статью
Налоговое право
Добавить комментарий

Adblock detector