Как при продаже дома оформить налоговый вычет?

Продажа дома Имущественный вычет

При продаже дома возможно уменьшить сумму налога с дохода на сумму затрат либо на предоставленный государством налоговый вычет. Для этого необходимо заполнить декларацию, написать заявление, а также произвести подсчет суммы НДФЛ.

Кому положен вычет при продаже дома?

Налоговый кодекс разрешает получить вычет всем плательщикам налога на доходы и пенсионерам, которые их получали не позднее чем три года назад (ст. 220). Обязательное условие получения: совершение сделки купли-продажи недвижимости в отчетном году (с официальным оформлением).

Если кадастровая стоимость дома равна или меньше 1 млн рублей, то НДФЛ не платится. Размер можно узнать в расширенной справке ЕГРН.

Срок владения домом

Вычет — сумма уменьшения налоговой базы. Если продавец владел недвижимостью менее предельного срока 3-5 лет, то он обязан уплатить налог на доходы в 13 % с полученной от продажи прибыли.

Вычет можно оформить только в том случае, если продавец недвижимости обязан платить налог. Но такая обязанность возникает далеко не во всех случаях. Рассмотрим, когда срок владения составляет три, а когда пять лет и от чего это зависит.

Предельный сроки владения домом:

  • при покупке до 01.01.2016 года, НДФЛ не платится, если прошло не менее трех лет;
  • при оформлении в наследство, дар от родственника или приватизации после этой даты, налог не платится (если прошло от трех лет);
  • при реализации единственного дома (при владении от трех лет).

Во всех остальных ситуациях предельный срок — пять лет. Соответственно, если вы купили в 2019 году и решили его продать в 2020 году, то придется платить НДФЛ и можно воспользоваться налоговым вычетом, предоставленным государством.

Если налог платится, то на человека возлагается ответственность за декларирование дохода от продажи, путем подачи декларации (3-НДФЛ). Даже если НДФЛ равен нулю, ФНС все равно требует от налогоплательщика отчета о продаже дома.

Налог не платится (вне зависимости от срока владения), если он был продан за сумму покупки или даже меньшие средства. В этом случае нужно подать «нулевую» декларацию в ФНС. Вычет предоставляться не будет.

Величина налога

Размер вычета при продаже жилья строго лимитирован. Получить можно не более 1 млн рублей при продаже недвижимости. База, от которой исчисляется НДФЛ, как и ранее не может быть менее 70% кадастровой стоимости квартиры.

Пример расчета НДФЛ: Дом был куплен семьей Ивановых в 2019 году за 2 млн рублей. В 2020 году недвижимость была продана за 2,2 млн рублей. Ивановы обязаны платить НДФЛ поскольку владели домом меньше предельного срока.
Сумма НДФЛ к уплате составит: (2,2 млн – 2 млн) * 13 % = 26 тыс. рублей.

Как рассчитать налог с вычетом?

Теперь рассчитаем, сколько могут получить Ивановы в качестве вычета, если они получили свой дом в наследство и владели им менее трех лет. Продажная цена дома 2,2 млн рублей.

Применяем вычет:

  • 2,2 млн — 1 млн рублей (максимальная сумма по закону) = 1,2 млн рублей;
  • с этой большой суммы нужно заплатить налог в 156 тыс. рублей.

Но если бы они не оформили вычет, то сумма была бы 286 тыс. рублей. Государство позволило семье заплатить меньшую сумму НДФЛ.

Расчет суммы

Уменьшение налога

Доход может быть уменьшен двумя способами:

  • на сумму вычета до 1 млн рублей;
  • на сумму затрат.

В этих двух случаях суммы будут разными.

Если расходы более миллиона рублей, то выгодней указывать их в декларации как способ уменьшения налогооблагаемой базы. Во всех остальных случаях лучше оформлять дарованный государством вычет.

Объединять два способа: запрещено законодательством. Нужно выбрать один из двух вариантов.

На расходы

Например, семья купила квартиру за 2 млн рублей и через пару лет продала ее за 2,2 млн рублей. Налог, который придется заплатить, составляет 26 тыс. рублей (13 % с разницы между ценой покупки и продажи).

НДФЛ составит:

  • (2,2 млн рублей — 2 млн рублей) * 13 % = 26 тыс. рублей;
  • расходами в этом случае является сумма покупки, то есть 2 млн рублей.

Если есть документы, подтверждающие покупку еще и квартиры за 1 млн рублей, то можно уменьшить базу и на эти расходы. Поскольку налогооблагаемая база в этом случае будет отрицательной, то налог платить не придется.

От продажи на вычет без подтверждения расходов

Если подтвержденных расходов нет, можно просто воспользоваться вычетом в 1 млн рублей.

НДФЛ в этом случае рассчитывается по формуле:

  • (2,2 млн рублей – 1 млн рублей) * 13 % = 156 тыс. рублей;
  • напомним, в этих расчетах 1 млн рублей это максимальная сумма вычета.

От продажи детских долей на расходы родителей

Если для покупки дома оформлялся маткапитал, то при расчете налога на доходы от продажи детских долей происходит вычитание этих расходов. Распределяются траты между членами семьи пропорционально долям, указанным в документах на недвижимость.

Например, если детские доли по 25 %, доходы от их продажи сокращаются ровно на 25 % затрат на покупку другого жилья. Например, семья с двумя детьми приобрела дом за 2 млн рублей. Часть этой сделки была оплачена маткапиталом (в 2020 году это 466,6 тыс. рублей), а остальное составили накопления семьи.

Согласно требованиям Пенсионного фонда:

  • через три месяца двое детей получили свои доли (25 %);
  • если в срок менее трех лет жилье было продано за меньшую или ту же сумму, то в 3-НДФЛ просто указывается размер понесенных расходов (согласно долям каждого) и налог платить не придется.

При продаже долей маткапитал включают в расходы, т.е. от суммы 2 млн рублей не нужно вычитать 466,6 тыс. рублей. Соответственно, доли детей оцениваются в 500 тыс. рублей (25 % от 2 млн рублей).

НДФЛ будет считаться так: 500 тыс. рублей — (1 млн рублей *25 %) = 250 тыс. рублей. Соответственно, 250 тыс. рублей * 13 % = 32,5 тыс. рублей. Это и есть сумма НДФЛ с учетом вычета.

На налоговую базу, если продаваемую квартиру подарили

Если дом достался по договору дарения и соответственно подтвержденных расходов на его покупку нет, то при продаже его раньше, чем через три года можно использовать налоговый вычет. Допустим, сумма сделки была 2,2 млн рублей.

Формула расчета налога в этом случае прежняя:

  • (2,2 млн рублей – 1 млн рублей) * 13 % = 156 тыс. рублей;
  • налогооблагаемой базой в этом случае является цена продажи дома, а 1 млн рублей это максимальный налоговый вычет.

Деньги

На расходы дарителя или наследодателя

Если реализуется недвижимость, полученная в дар или наследство, то также возникает право на вычет. Но только, если продажа состоялась при минимальном сроке владения (до трех лет).

Например, человек получил в наследство дом в 2019 году и продал его за 2 млн рублей. Государство считает эту сумму его доходом, так же как и в случае с подаренной недвижимостью.

Сумма НДФЛ с учетом вычета составит: (2 млн рублей – 1 млн рублей) * 13 % = 130 тыс. рублей.

Одного супруга на расходы другого

При продаже дома супругами также существует право на вычет. Государство разрешает распределить доли по договоренности (например, 50 % на 50 % или 100 % на одного и 0 % на другого).

Допустим, семья решила продать дом, купленный год назад в совместную собственность за 2 млн рублей (доля каждого – ½). Сумма новой сделки составила 2,2 млн рублей

Расчет НДФЛ:

  • (2,2 млн рублей — 2 млн рублей) * ½ * 13% = 13 тыс. рублей;
  • данные действительны, если доля каждого 50 % или ½.

Декларация и заявление на вычет подается каждым из супругов. Подобная схема расчетов возможна только, если у семейной пары сохранились документы, подтверждающие покупку за сумму в 2 млн рублей. НДФЛ уплачивает каждый из них.

Если доля одного супруга 100 %, а другого ноль, то сумма НДФЛ составит 26 тыс. рублей. Платить придется самостоятельно, так же как и декларировать полученный доход.

На маткапитал

Как уже было сказано выше: сумма маткапитала не включается в состав расходов при продаже недвижимости. Это большое подспорье для молодых семей, ведь при покупке жилья, такой дотации не предусмотрено.

Это означает, что если дом был куплен за 2 млн рублей и часть этой суммы оплачена за счет получения средств государства (минимум 466 тыс. рублей в 2020 году), то фактически подтвержденные расходы при продаже дома за 2,2 млн рублей через год составит ровно эту сумму. Ничего вычитать не придется.

Чтобы уменьшить НДФЛ при продаже долей (а они обязательны, если используются средства маткапитала), нужно пропорционально поделить разделить дом между членами семьи.

НДФЛ с долей в недвижимости в 25% считается по формуле:

  • (2,2 млн рублей × 25% − 2 млн рублей × 25%) × 13% × 4 = 26 тыс. рублей;
  • в этой формуле 4 это количество членов семьи (отец, мать и двое детей, у каждого по 25 %);
  • вычет в этом случае происходит за счет понесенных расходов (2 млн рублей).

Учет в расходах процентов по ипотеке

Вопрос спорный и дебаты на этот счет идут не первый год, но пока (в 2020 году) расходы на ипотеку, нельзя учитывать в сумме затрат при продаже недвижимости. Но существует письмо Минфина N 03-04-05/58466, которым разрешается это делать, если продается дом, доставшийся в наследство.

Но это скорее исключение из правил. Напомним, при покупке нового жилья разрешается оформлять отдельный вычет на ипотечные проценты на сумму до 3 млн рублей. Здесь никаких ограничений не существует.

Но ничто не мешает продавцу ипотечного дома подать декларацию с указанием процентов и заявить их для уменьшения налогооблагаемой базы. Ведь формально это и есть расходы на недвижимость.

После отказа можно подать в ФНС в суд и попытаться добиться справедливости в этой инстанции. Возможно именно ваш опыт станет прецедентом для всех остальных.

Учет в расходах сумм, выплаченных другим наследникам

Если дом достался в наследство не одному человеку, а группе наследников, то вместо вычета разрешается уменьшить сумму доходов на сумму расходов, в том числе денежных сумм, выплаченных другим наследникам.

Например, дом был продан за 2,2 млн рублей, но выплаты другим членам семьи, указанным в завещании составили 1 млн рублей. В этом случае налогооблагаемая база составит не 2,2 млн, а 1,2 млн рублей. НДФЛ с учетом расходов будет равен: 1,2 млн рублей * 13 % = 156 тыс. рублей.

Зачет налога к возврату в счет налога с продажи

Если дом продан в срок меньше предельного, а затем сразу был куплен новый, то в обоих случаях существует право на вычет. Но уменьшить сумму доходов на сумму расходов можно только по каждой сделке в отдельности.

Сумма

Например, вы купили квартиру и понесли расходы в связи с этой покупкой (а не какой-либо другой). Только в этом случае есть право на вычет с учетом ваших затрат. И наоборот, если вы продали жилье, то уменьшить сумму расходов возможно только на цену этой конкретной недвижимости.

В каждом случае подается отдельная декларация, где указываются разные виды сделок, суммы, даты, документы и расчеты. У плательщика-пенсионера есть право на перенос вычета (на три года), но его не нужно путать с взаимозачетом.

Отчет у пенсионеров идет также по каждой сделке отдельно. Подаются все декларации за те годы, когда человек еще работал и платил налог на доходы.

Если за год происходит продажа одного дома и покупка другого, разрешено использовать сразу два вычета при уплате НДФЛ. Но взаимозачета не происходит: все доходы и расходы по сделкам декларируются отдельно.

Декларирование дохода и сроки сдачи отчётности и уплаты платежа

Для получения вычета нужно пройти несложную процедуру. Главное снять ксерокопии со всех нужных документов и правильно заполнить заявление и декларацию.

Итак, продавцу недвижимости необходимо пройти ряд шагов:

  1. Заполнение налоговой декларации. Бланк декларации можно взять на сайте ФНС или скачать здесь. Подписывается декларация лично либо через законного представителя. Если документ заполнялся через Интернет, то он подписывается простой электронной подписью после пересылки специального ключа на почту или телефон плательщика.
  2. Подготовка заявления. На предоставление вычета заполняется специальное заявление установленного образца. В нем указываются все контакты плательщика и расчетный счет, а также основания для получения вычета. Образец бланка можно скачать здесь.
  3. Подготовка необходимых документов. Вместе с декларацией и заявлением продавец квартиры подает копии документов, подтверждающих сделку купли-продажи, а также справку с работы (2-НДФЛ).
  4. Сдать документы в налоговую. Отнести пакет документов можно лично по месту регистрации либо воспользоваться программой «Декларация» или заполнением и отправкой деклараций и заявления на сайте ФНС в личном кабинете.
  5. Уплатить налог с учетом вычета. Оплатить налог можно в любом банке или через Интернет (например, сайт Госуслуги).

Декларацию при продаже квартиры подают только в случае, если предстоит уплата налога на доходы либо если когда за счет вычетов налог оказывается равным нулю.

3-НДФЛ подается до 30 апреля года, идущего за годом получения дохода продажи квартиры (ст. 229 НК). В 2020 году срок декларационной кампании был продлен в связи с пандемией. НДФЛ нужно оплатить до 15 июля. В случае просрочки уплаты возможен штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога.

При продаже дома можно получить весьма приличный налоговый вычет. Для этого нужно до конца апреля следующего года подать заполненную декларацию (3-НДФЛ), заявление и документы, подтверждающие получение прибыли от сделки.

Оцените статью
Налоговое право
Добавить комментарий

Adblock detector